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别只看地王了 豪宅市场更精彩

作者:admin  来源:未知

6月3日深圳华侨城天鹅堡开盘,共推出315套298-380?的平层和545?的复式,单价11.6-16万,单套总价3500-8800万。据媒体和个别专业人士报导,项目开盘当日即成交150套,共录得了超100亿的销售佳绩。

不过据我们向开发商了解,实际成交金额并没有这么多,大概在六七十亿左右,当然这已经创下不少纪录了,去年全国“单价10万+销冠“和”单套总价3000万+销冠“去化都不及百套,目前均已被该项目超过。至于为何有人会大肆宣扬“单盘单日破百亿”,可能还是想哄抬深圳房价,但其实深圳楼市、尤其是深圳豪宅市场不用哄抬也已经很火了。

实际上不仅仅是深圳豪宅市场大热,北京、上海等热点城市豪宅市场热度也在不断攀升。2015年,上海千万以上豪宅成交快速增长,成交金额达到128亿元,首次突破百亿大关,同比增长155%,与千万以下住宅市场相比,增速高出84个百分点。与上海相似,北京、深圳、南京等热点城市豪宅市场各项销售指标增速也都高于普通住宅。

但今年3月底以来,上海、深圳等热点城市出台了一些限制性政策,热点城市政策面收紧,豪宅市场也有所变化,并显示出了一些新的特征:

豪宅市场波动相对较小,顶豪表现更佳

与今年3月份的成交高点相比,近两月上海、深圳、杭州各档次项目成交都有所回落,豪宅市场也没有幸免,北京和南京市场也在5月份停下了持续上涨的脚步。但从同比指标来看,还是豪宅市场表现更佳。

4-5月,样本城市千万以下住宅成交量同比增长37%, 1000-2000万豪宅成交2847套,www.hwx11.com,同比上涨64%,2000万以上豪宅成交846套,同比涨幅更是高达113%,www.hwx11.com

两大城市阵营泾渭分明

第一类是北上深,豪宅市场发展更加成熟,总价2000万以上顶豪月均成交量超过50套。

第二类则是广州、杭州和南京,每月豪宅成交100套左右,月均成交面积在3-4万平方米,整体豪宅市场成交均价低于5万元/平方米。值得注意的是,南京是在经历了近一年的房价快速上涨之后,www.hwx11.com,随着河西中部房价全面“破4“,千万级豪宅市场才正式发展起来。

??北上深项目主导榜单

在4-5月全国豪宅项目成交金额TOP20中,18席由北上深三座城市占据,其余两席分别由杭州绿城江南里和南京仁恒江湾城获得,杭州项目由本埠龙头房企开发,南京项目是深耕多年的豪宅标杆,也都具有难以复制的优势。

在某种程度上,豪宅销售规模代表着高净值人群聚集程度,而北京、上海、深圳作为国内造富能力最强的三大城市,也必然会造就更多的标志性豪宅项目。胡润最新发布的高净值人群研究报告显示,2015年北京、上海千万富豪分别为21.4万和18.1万人,为各城市最多;按年增长量均为2.2万人,也是国内增长最快。

项目销售差异巨大

还是看豪宅销冠TOP20,排在首位的远洋Lavie近两月成交金额接近20亿元,而排在20名的项目成交金额只有6.86亿元,二者相差1.8倍。

与普通住宅项目不同,在产品品质之外,豪宅项目销售还会被更多其他因素的影响,一方面由于单套总价较高,可能一位客户的“老带新“就会造成成交量大幅波动,如单套总价超亿元的远洋Lavie即使如此;但更重要的还是取决于销售策略的制定,房企对于溢价率和周转速度的态度,在很大程度上决定了豪宅项目的定价水平和销售速度。

豪宅小型化趋势持续

在近两个月豪宅销售金额TOP10中,共有5个项目套均面积小于200平方米,而在2015年TOP10中,类似项目仅入榜一席。总体数据的变化也印证了这一点,近两月2000万以上豪宅成交套数同比增幅为113%,高出成交面积同比增速16个百分点。

豪宅小型化的趋势,一方面说明豪宅产品细分正在进一步推进,另一方面也代表了豪宅市场价格持续上涨的趋势,并侧面印证了豪宅市场的稳定。

最后我们还是看回华侨城天鹅堡,如果能够继续大卖,那达到“百亿”只是时间问题,到那时10万+的豪宅也能像个别超级大盘一样跻身百亿军团,而深圳也有可能因此一盘独占北上深豪宅市场之鳌头!?


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